敷金・保証金

賃貸借契約終了時、未払賃料や損害金を控除したうえ、賃借人に返還すべきお金のことです。この返還義務は買受人が引き継ぐこととなります。

大きなマンションやアパートを購入する際は注意が必要といえます。

賃貸借契約書において（敷金・保証金は償却）の特約がある場合でも契約時の差し入れ額が表示されます。

敷金・保証金の返還義務は評価上考慮されることもあります。この場合は、再度、購入前に執行官等に確認することをおすすめします。

売却基準価格は、左記敷金（又は保証金）の返還義務を考慮して定められている。

敷金・保証金の欄に「●●円（売却基準価格は、左記敷金（又は保証金）の返還義務を考慮して定められている。）」との記載がある場合。

評価書の評価額から執行裁判所が敷金・保証金の額を控除して売却基準価格を定めた事を意味しています。

この場合、評価額と売却基準価格が異なることになりますのでご注意ください。

【期限】の欄に「定めなし」とあるもの

賃借権に ついて期間の定めがない場合です。契約上の期間の定めがない場合と、建物の賃借権で契約上は期限の定めがあったものの借地借家法２６条１項により法定更新され、同上により期間の定めがないとみなされる場合も含みます。

短期賃貸借の場合は、いつでも解約申し入れが可能と言われていますが、最先の賃借権の場合は、期間の定めがある場合と同様に法律上の正当な事由がない限り解約することは困難になるため注意が必要ですね。

4.賃貸借（不明）

①「賃貸借の存否（占有権限の存否、占有権限の種別）は不明であるが、最先の賃貸借が存在するものとして売却基準が定められている。」との記載がある場合

②「賃借権の存否（占有権限の存否、占有権限の種別）は不明であるが、抵当権に後れる賃借権が存在するものとして売却基準が定められている。」との記載がある場合

解説

現況調査・執行裁判所に審尋の結果によっても、賃借権の有無がわからない場合や占有権が特定できない場合があります。

このような状況のまま、買受人が競売により取得した場合、上記記載の占有者が賃借権を証明できる場合は、買受人が引き受ける事となるため、買受人が不利益を被らないようにするため 売却基準価格が定められているという事が記載してあります。



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3.賃借権

①「上記賃借権は抵当権者の同意の登記がされた賃借権である。」との記載がある場合。
②「上記賃借権は抵当権者の同意の登記がされた賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。」

 買受人は賃借人に対して引き続きその物件を賃貸しなければいけません。

賃借権の内容は登記が記載されている範囲に限られます。また、この賃借権は、自己使用の必要性等の法律上の正当な事由がない限り解約する事が困難です。

 ①期間の定めのない場合の記載例で、②は期間の定めがある場合の記載です。

 物件明細書記載の期限後（期間経過後）に更新された場合でも賃借人は買受人に対して賃借権を主張する事ができます。買受人は、更新後も更新内容に従って引き続き賃貸しなくてはいません。


 自己使用で入札を検討している人は注意が必要です。

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2.賃借権

①「上記賃借権は抵当権設定後の賃借である。」
②「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できない。」との記載がある場合。

期間の定めがない場合、基本的に買受人はいつでも解約申し入れができると考えられます。ただし、解約申し入れから契約が終了するまでは、６ヶ月以上の期間が必要なことから引渡し命令の対象とならない可能性が大きい。明け渡しについて、当事者間で合意ができず訴訟又は調停などの法的手段が必要です。

①は、期間の定めがない場合の記載で②は期間の定めがある場合の記載です。期限後（期間経過後）に更新された場合は、賃借人は、買受人に対して更新後の賃借権を主張することはできません。また、買受人は更新に拘束されません。

平成１５年の民法改正により、短期賃貸借保護制度は廃止されましたが、法の経過措置により、なお、短期賃貸借権が認められる場合の記載です。

賃借権の期限が短期賃貸借権として契約を保護する場合。（植栽又は伐採目的の山林については１０年以下、その他の土地については５年以下、建物については３年以下）

1.賃借権

1. 「上記賃借権は最先の賃借である」との記載がある場合。
2. 「上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる」との記載がある場合。

その物件につき、最も早い順位で所有者と第三者との間に賃貸借契約が結ばれており、買受人は第三者に対し、引き続きその物件を賃貸しなければいけないことを意味します

以前からこの事を悪用し、高額の賃貸借を旧所有者との間に結び、落札した買受者との交渉時に高額の立ち退き料を請求するものがいます。この賃借権は、自己使用の必要性等の法律上の正当な理由がない限り、解約することが難しく賃貸借契約において期間の定めがない場合も同様です。

①の期間の定めがない場合の記載で、②は期間の定めがある場合の記載です。
短期賃貸借権と異なり、物件明細遺書記載の期限後（期間経過、終了後）に更新された場合にも、賃借人は、買受人に対して賃借権を主張する事ができます。
（買受人は、更新後も更新内容に従って引き続き賃貸しなければなりません。）

入札する場合、現在の賃貸借状況と契約期間に注意して入札する必要があります。
賃貸金額に応じて、それに見合う利回りで落札できれば、落札後に賃貸にを探す手間も省けますし、自ら使用するのではなく投資する為に購入し、賃貸金額に応じた投資を考える必要があることに注意すれば投資家には面白い物件です。